Każdy z nas chciałby nie musieć pracować i zostać rentierem. W obecnej chwili mamy wiele możliwości inwestowania. Giełda, obligacje waluty, forex, nieruchomości, każda z tych możliwości jest dla nas dostępna nawet z niewielkim kapitałem. Decyzja należy do inwestora posiadającego gotówkę lub zdolności kredytowe, jaki kierunek obierze. Mniej lub bardziej agresywny, zarząd własny nad inwestycją czy przekazanie funduszowi lub firmie zewnętrznej. Poniżej opisane jest krótka analiza inwestowania w mieszkania na wynajem krótkoterminowy a długoterminowy.
Wynajem długoterminowy
Jest to forma wynajmu mająca bardzo duża rzesze zwolenników, jak i przeciwników w Polsce. Daje stabilny, lecz nie za wysoki zysk. Średni zwrot z inwestycji oscyluje w granicach 8%. Podpisujemy umowę na kilka lub kilkanaście miesięcy, która pozwala, na zaplanowanie budżetów na najbliższe kilka miesięcy.
Wszystkie umowy najmu nieruchomości opierają się na Ustawie o Prawie Lokatorów z dnia 21 czerwca 2001, która to dokładnie okresla, jakie są obowiązki i prawa Wynajmującego i Najemcy. Wielokrotnie zdarza się, że Wynajmujący wprowadza do swojej Umowy Najmu paragrafy niezgodne z powyższą ustawą, mające na celu pewną formę zastraszenia Najemcy a tak naprawdę nie mają one żadnego umocowania prawnego i powodują ewentualną przegraną roszczeń sądowych. Nadmienić trzeba, że w obecnej sytuacji w Polsce promowani są Najemcy. Ewentualne eksmisje w przypadku nieuczciwych Najemców są, przewlekłe i niestety dość kosztowne. Dodatkowo w sytuacjach nadzwyczajnych rząd może przerzucić całą odpowiedzialność za nie rozliczone czynsze na Wynajmującego.
Standardowym warunkiem umowy jest wpłacenie depozytu (jedno miesięczny czynsz), który w sposób iluzoryczny sprzyja poczuciu bezpieczeństwa, minimalizując ryzyko nieprzewidzianych kosztów napraw i remontów. Jest to iluzoryczny sposób zabezbieczenia, gdyż aktualnie remont zniszczonej łazienki pięciokrotnie przekracza wartość miesięcznego czynszu, nie wspominając już o kuchni, która to jest najdroższym elementem mieszkania. Czasami zdarza się, że Najemca posiada już część wyposażenia i chce wynająć puste mieszkanie.
Oczywistym jest, że przy tej formie wynajmu odchodzą wszystkie problemy logistyczne, sprzątanie, zakup kosmetyków i chemii gospodarczej dla Gości oraz zaopatrzenia mieszkania.
Wynajem długoterminowy:
- Umowa najmu podpisana na długi termin.
- Pobierany jest depozyt.
- Koszta nieruchomości przeniesione są na Najemce.
- Dowolny dobór klientów.
- Odporność na sezonowość – chyba że nieruchomość jest na wynajem dla studentów lub pracowników sezonowych.
- Stabilne ceny wynajmu na rynku.
Wynajem krótkoterminowy
Na taką formę decydują się osoby chcące mieć pełną kontrole nad swoją nieruchomością oraz nieobawiające się bezpośredniej obsługi klienta. Posiadając kilka apartamentów, jest to już normalne prowadzenie firmy, chyba że właściciel decyduje się na skorzystanie z usług wyspecjalizowanego pośrednika, który będzie prowadził całe przedsięwzięcie. Zyski z wynajmu krótkoterminowego są dużo wyższe od najmu długoterminowego, ale w niewielkim stopniu obarczone są sezonowością.
Przygotowanie mieszkania na wynajem krótkoterminowy jest kosztowniejszy, gdyż, aby apartament był dobrze pozycjonowany i osiągał wysokie pozycjonowanie w rankingach, nie może w nim niczego zabraknąć. Elementem wyposażenia nie są tylko meble, szafa i sofa, ale także sztućce, zastawa, garnki, kosmetyki i chemia gospodarcza, sprzęt AGD oraz szybki internet.
Standardem jest niepodpisywanie umowy z Gośćmi na kilka dni, tylko oparcie współpracy na systemach rezerwacji internetowej. Depozyty za wynajem pobierane są tylko w wyjątkowych sytuacjach, takich jak Goście ze zwierzętami, ewentualnie z dziećmi. Oznacza to, że drobne straty ponosi gospodarz. W przypadku celowych dużych zniszczeń można dochodzić odszkodowania na drodze cywilnej od Gościa lub skorzystać z ubezpieczenia – kwotę ubezpieczenia należy wkalkulować w koszty utrzymania nieruchomości.
Jeśli właściciel lub zarządca korzysta z zaawansowanych algorytmów, może skutecznie lawirować pomiędzy klientami biznesowymi a turystami. Dzięki temu „martwy” sezon turystyczny wcale nie musi doprowadzić do zamknięcia apartamentu i można uzyskać całkiem spore obłożenie. Warto wspomnieć, że szczyt sezonu dla klientów biznesowych to miesiące wczesnowiosenne oraz na jesieni – wrzesień i październik.
Co zrobić z mieszkaniem dla studentów w okresie letnim ? Odpowiedzią jest wynajem krótkookresowy, czy też krótkoterminowy — wynajem wakacyjny. Lipiec, sierpień i wrzesień to przecież szczyt wyjazdów wakacyjnych, a opuszczone w tym czasie przez studentów mieszkania można zapełnić turystami. Przy czym należy pamiętać, iż standard mieszkania studenckiego nie musi odpowiadać każdemu, co może nastręczać dużo problemów w kontaktach z klientami.
Wystawiając swoją całkowicie wyposażona nieruchomość na sprzedaż, można przeznaczyć na wynajem krótkoterminowy. Takie rozwiązanie nie utrudnia prezentacji mieszkania, które jest zawsze posprzątane i przygotowane do wynajmu. Sam okres poszukiwania nabywcy może potrwać jakiś czas, w związku z tym nie ma sensu ponosić kosztów administracyjnych, tylko można dzięki takiemu rozwiązaniu wypracować całkiem spory zysk.
Efektywna polityka cenowa wiąże się ze stałym śledzeniem trendów na rynku oraz cen konkurencji. Ustalenie ceny wynajmu dla niedoświadczonej osoby, w początkowym okresie działalności może nastręczać duże trudności, gdyż wpływa na nią wiele czynników. Począwszy od lokalizacji, charakteru lokalu skończywszy na kalendarzu imprez kulturalnych oraz stanu konkurencji w okolicy. Samo zarządzanie dostępnością obiektu może okazać się dla wynajmującego poważnym wyzwaniem – z pomocą przychodzą gotowe rozwiązania jak Channel Manager, które są oferowane przez kilku lub kilkunastu operatorów w Polsce.
Wynajem krótkoterminowy:
- Brak deopzytów.
- Umowa oparta jest o regulamin rezerwacji oraz regulamin apartamentu.
- Konieczne (może nie w poczatkowym okresie) korzystanie z systemów Channel Manager.
- Konieczne jest pełne wyposażenie.
- Konieczna jest pełna obsługa od A do Z.
- Problematyczne przewidzenie kosztów ewentualnych uszkodzeń.
- Sezonowość
- Kilkukrotnie wyższe zyski niż w przypadku wynajmu długoterminowego
Obie formy wynajmu mają swoje plusy i minusy. Właściciele apartamentów muszą zadać sobie pytanie, na czym im zależy, spokojny średni i stabilny przychód, czy większe zyski przy zwiększonym wzroście nakładów pracy. Ewentualnie wynajem krótkoterminowy przy współpracy z pośrednikiem / zarządcą. Dodatkowym elementem, który należy wziąść pod uwagę jest sama nieruchomość, po prostu nie każda nadaje się na wynajem krótko czy długo terminowy.
Podstawową i chyba najważniejszą różnicą jest charakter wynajmu – wynajem krótkookresowy ma znacznie więcej wspólnego z prowadzeniem biznesu. Stale ma się do czynienia z Gośćmi i organizacją pracy zespołu.