Kluczową rolą w prawidłowym działaniu przedsiębiorstwa jest odpowiednio dobrana polityka cenowa do zapotrzebowania na rynku oraz kosztów działalności. Najczęściej używanym filtrem w portalach Booking, Airbnb itp. jest Cena, od najniższej do najwyższej. Nie oznacza to, że dobrze jest być najtańszym na rynku. Polityka najniższej ceny może spowodować duże obłożenie mieszkania, ale tez dużo szybsze jego zniszczenie, a zyski z działalności nie będą pokrywały kosztów remontów. Najwyższa cena może doprowadzić do całkowitego braku zainteresowania najmem. Ustalanie cen jest dość delikatną materią i dobrze do tego celu używać odpowiednich algorytmów oraz doświadczenia. Po jednym roku działalności można pokusić się o wykorzystanie wskaźnika RevPar.
Koszty operacyjne
Tak naprawdę na początku swojej działalności większość właścicieli nieruchomości na wynajem krótkoterminowy bardzo często nie wiedzą, jak oszacować koszta związane z utrzymaniem lokalu. Drugi problem to przeszacowanie ewentualnych zysków.
Łatwo jest policzyć koszta kredytu i czynszu, ale już całą resztę kosztów, które mimo wszystko są znaczące, jest bardzo trudne. Trudniejszych do określenia na początku kosztach usuwania usterek i awarii, wzywania fachowców do poważniejszych napraw, a nawet kosztów logistycznych związanych z przejazdami do mieszkania. Pechowcy narzekają też na zniszczenia dokonane przez gości – na pobieranie kaucji decydują się nieliczni.
Sprzątanie, mycie i pranie to również koszty, które na początku przygody z wynajmem krótkoterminowym są trudne do oszacowania. Ta część serwisu znacznie różni się od tego, co robimy w domach i może okazać się trudniejsza oraz kosztowniejsza niż zakładamy na początku działalności. Wynajęcie zewnętrznej firmy z cała pewnością ułatwi sprawę, ale podniesie koszta operacyjne.
Rozpoznanie rynku
Ustalając stawki dla mieszkania wakacyjnego, trzeba wyselekcjonować z lokalnego rynku około 10 lokalizacji przypominających naszą i przeanalizować ich plan cenowy. W samym wyszukiwaniu konieczne jest zweryfikowanie, wyposażenia, powierzchni, widoku z okna, lokalizacji oraz standard. Pomocna może okazać się skala punktowa, którą używa się do opisu apartamentu. Ważne jest poznanie specyfiki rynków w kontekście sezonowym, imprez masowych i fluktuacji cen.
W analizie nie należy pomijać hoteli oraz aparthoteli.
Sezon, eventy
Warto posłużyć się kalendarzem wydarzeń masowych, każde miasto zamieszcza odpowiednie informacje na swoich stornach internetowych. W niektórych przypadkach można osiągnąć większe zyski w posezonowych miesiącach niż w sezonie.
W swoich kalkulacjach trzeba uwzględnić martwe okresy, w którym to lokal będzie stał pusty. Jest to idealny moment na odświeżenie apartamentu i dokonanie niezbędnych napraw. Planując politykę cenową, koniecznie trzeba zabezpieczyć taki poziom zysków w wysokim sezonie, który pozwoli na utrzymanie nieruchomości w chudych miesiącach.
Trzeba pamiętać, że cenami należy zarządzać dynamicznie — nic nie jest stałe.
Koszta i rekalma
Nawet najpiękniejszy oraz najtańszy apartament nie wynajmie się bez reklamy. Dlatego właśnie trzeba zaplanować budżet na reklamy w social mediach. Dodatkowymi kosztami są prowizje portali rezerwacji. Każdy gospodarz musi samemu przewidzieć, ile chce wydać na reklamę. W zależności od charakteru działalności przedsiębiorstwa przekazują od kilku do kilkunastu procent swojego przychodu na reklamę. Zależne to jest też od etapu rozwoju działalności. Na początku zawsze najwięcej, a następnie mniej, ale nie całkowite zero.
Poprawna polityka cenowa nieruchomości na wynajem krótkoterminowy to klucz do sukcesu, ale zarazem wyższa szkoła jazdy. Trzeba mieć dużo cierpliwości, doświadczenia, dostępu do danych historycznych, aby polityka cenowa była dobrze prowadzona.